글로벌 부동산 경매시장의 한파
글로벌 부동산 경매시장의 한파
- 경매 건수 증가: 고금리와 건설경기 침체 등의 영향으로 우리나라와 중국, 홍콩 등에서 부동산 경매 건수가 역대 최다를 기록함.
- 유찰과 최저 입찰가 하락: 부동산 경매에서 유찰 횟수와 최저 입찰가가 하락하는 분위기가 형성됨.
- 중국 부동산 경매 증가: 중국의 법원 경매 부동산은 전년 대비 36.7% 증가하여 79만6000건에 달함.
- 주택 경매 증가: 주택 경매 물량이 가장 많으며, 전체 경매 물건의 거의 절반을 차지함.
- 부동산 가격 하락: 부동산 가격 하락에 따라 경매물건들의 최저 입찰가가 평가액의 절반으로 하락함.
- 홍콩의 토지 판매 중단: 홍콩 정부는 공실률 상승 등을 이유로 주거용 토지와 상업용 용지의 판매를 중단함.
- 부동산시장 회복 어려움: 세계은행은 중국 경제의 둔화와 부동산시장의 둔화로 올해 부동산시장이 회복되기 어려울 것으로 예상함.
요약: 고금리와 건설경기 침체로 인해 글로벌 부동산 경매시장이 어려움을 겪고 있다. 특히 중국과 홍콩에서는 부동산 경매 건수가 증가하고 있으며, 부동산 가격 하락과 유찰 증가 등의 현상이 나타나고 있다. 홍콩은 토지 판매를 중단하고, 중국은 경제의 둔화로 부동산시장의 회복이 어려울 것으로 예상되고 있다.
서울 초고가 아파트 시장의 신고가 거래
- 서울 아파트값 하락: 고금리와 대출 부담으로 서울 아파트값이 하락하고 있으며, 주택 수요 심리가 위축됨.
- 초고가 아파트의 신고가 거래: 강남·용산 등 지역의 초고가 아파트에서 신고가 거래가 이뤄지고 있음.
- 거래 내역: 강남구 '청담자이', 삼성동 '아이파크삼성', 압구정동 '한양아파트 1차', 용산구 '나인원한남' 등에서 최고가 거래가 발생함.
- 신고가 거래 증가: 서울에서 50억원 이상 거래가 체결된 아파트 수가 증가함.
- 주요 수요층: 현금 보유가 높은 자산가들이 주 수요층으로 나타나며, 부동산 시장의 영향을 상대적으로 적게 받는다는 분석이 나옴.
- 향후 전망: 주택시장 침체가 지속될 경우 초고가 아파트에 대한 투자 수요가 더 증가할 가능성이 있음.
요약: 서울 아파트값의 하락에도 불구하고 강남·용산 등 초고가 아파트 시장에서는 신고가 거래가 속속 이뤄지고 있다. 주요 수요층은 현금 보유가 높은 자산가들로, 부동산 시장의 영향을 적게 받는다. 이에 따라 초고가 아파트에 대한 투자 수요가 높아지고 있으며, 향후 더 많은 신고가 거래가 이뤄질 것으로 전망된다.
서초구 방배동, 고급아파트 밀집 ‘새로운 부촌’ 탄생 예상
- 재건축 사업으로 초고가 아파트 밀집: NH투자증권 발표 보고서에 따르면 서초구 방배동은 재건축 사업을 통해 5년 이내에 고급 아파트가 집중될 것으로 예상됨.
- 사업 현황: 단독주택 재건축 사업과 아파트 재건축 사업이 혼재되어 진행되고 있으며, 방배동의 사업 중 속도가 빠른 곳은 6구역으로, 2025년 10월에 입주 예정.
- 주요 이슈: 재건축초과이익환수제(재초환)와 규제지역이 주요 이슈로 부각됨. 재초환 부담금이 높을수록 사업성이 떨어질 수 있으며, 규제 지역으로 조합원 지위 양도와 분양가가 제한될 수 있음.
- 사업성 검토 요인: 비례율, 용적률, 대지지분 등이 사업성 검토 시 고려해야 할 중요한 요인으로 지적됨.
- 전문가 의견: NH투자증권의 정유나 책임연구원은 단독주택 재건축 사업이 많아 전반적으로 사업성이 좋다고 언급하며, 재건축초과이익환수 부담금과 수익성을 분석하는 것이 중요하다고 설명함.
요약: NH투자증권의 발표 보고서에 따르면 서울 서초구 방배동은 재건축 사업을 통해 5년 이내에 고급 아파트가 집중될 것으로 전망된다. 단독주택 재건축과 아파트 재건축이 혼재되어 진행되고 있으며, 재건축초과이익환수제와 규제지역 등이 주요 이슈로 부각되고 있다. 이에 따라 사업성 검토 시 비례율, 용적률, 대지지분 등이 고려되어야 할 요소로 지적되고 있으며, 전문가들은 재건축초과이익환수 부담금과 수익성을 분석하는 것이 중요하다고 강조하고 있다.
반포권역의 재건축 전쟁: 고급 아파트 단지들의 격돌
- 2000년대 중반, 서울 최고급 주거지로 성장: 반포권역은 2000년대 중반 이후 서울에서 가장 고급 주거지로 발돋움하였다.
- 기존 대형 아파트 단지의 성장: 반포자이, 래미안퍼스티지, 아크로리버파크, 래미안원베일리 등이 지어지며 최고가 아파트 단지로 자리매김하였다.
- 폭발력이 아직도: 반포 지역은 여전히 폭발력을 가지고 있다. 반포주공1단지와 소규모 재건축 단지들이 새로운 아파트로 탈바꿈하고 있어 2세대 전환 단계에 있다.
- 올해 분양 예정: 메이플자이를 필두로 올해 분양이 예정된 반포권역 단지는 꽤 많다. 이로 인해 1만9397가구에 달하는 새 아파트가 공급될 전망이다.
- 메이플자이: 지상 최고 35층, 29개동, 3307가구로 구성되며, GS건설이 시공하며 '자이타운'을 조성할 예정이다.
- 래미안원펜타스: 641가구 규모로 작지만, 외국인 학교와 가깝고 입지가 우수하여 높은 가격이 예상된다.
- 디에이치클래스트: 5002가구 규모로 큰 단지로, 고급 커뮤니티시설을 갖추며 교통과 학군이 뛰어나다.
- 신반포2차: 2057가구 규모로 한강 조망이 가능한 '알짜 입지'로 평가받는다.
- 신반포4차: 고속터미널과 가까운 '슬세권'으로 평가되며, 상가 소유주들과의 합의를 통해 재건축 추진 중이다.
요약: 반포권역은 고급 주거지로 성장하며, 기존 대형 아파트 단지들의 성장 뿐만 아니라 새로운 재건축 단지들의 등장으로 폭발력을 유지하고 있다. 메이플자이, 래미안원펜타스, 디에이치클래스트, 신반포2차, 신반포4차 등 다양한 아파트 단지들이 공급될 예정이며, 이를 통해 반포권역의 아파트 시장은 더욱 활기를 띄고 있음을 확인할 수 있다.